Podle Indexu budoucnosti bydlení Komerční banky dnes osm z deseti obyvatel Česka považuje pořízení vlastního bydlení za nedostupné. Tento pocit není jen subjektivním dojmem, ale odrazem dlouhodobého vývoje. Ceny nemovitostí v posledních letech vystřelily vzhůru, zatímco příjmy domácností tak rychle nerostou. Na pesimistickou náladu na trhu upozorňuje i odborník z bankovního sektoru. Manažer úvěrů na bydlení Komerční banky Ondřej Šuchman zdůrazňuje, že vysoké ceny bytů, drahé stavební práce a rostoucí náklady na materiály společně vytvářejí prostředí, které budoucnost bydlení v Česku vykresluje v ponurých barvách.
Výstavba se propadá, dostupné vlastnické bydlení je v nedohlednu
Řešením napjaté situace by měla být masivnější výstavba cenově dostupnějších bytů. Bez toho se tlak na nájemní trh jen dále zvyšuje. Odborníci dlouhodobě upozorňují, že bez reálných daňových a legislativních změn, které by výstavbu podpořily, se situace nezlepší. Přestože se o potřebě zrychlit povolovací procesy či zvýhodnit určité typy projektů mluví již roky, konkrétní výsledky jsou tristní.
Aktuální data o výstavbě jsou varovná: počet dokončených bytů klesl o zhruba 40 % a počet nově zahajovaných bytů spadl o 27 %. V praxi to znamená jediné – bytů nepřibývá dostatečně, poptávka po bydlení výrazně převyšuje nabídku a tlak na růst cen pokračuje. Pro mnoho domácností se tak vlastní bydlení stává nedosažitelným snem, a to i v menších městech a regionech, kde bývalo dříve relativně dostupné.
Nájem jako jediná možnost: větší zájem, menší jistota
Za této situace se nájemní bydlení stává pro většinu lidí řešících bydlení jedinou reálnou volbou. Jenže ani zde nenacházejí klid. Trh nájmů je totiž dlouhodobě deformován nevyváženým postavením mezi pronajímateli a nájemníky. Výsledkem je prostředí, ve kterém majitelé a správcovské firmy často diktují podmínky, zatímco nájemníci se bojí ozvat, aby nepřišli o střechu nad hlavou.
V Česku žije v nájemním bydlení téměř 900 tisíc domácností, tedy přibližně dva miliony lidí. Pro řadu z nich nejde o svobodnou volbu, ale o nutnost. Přestože občanský zákoník obsahuje některé ochranné prvky, realita je jiná: ochrana nájemníků je v mnoha případech spíše teoretická, zejména pokud jde o krátkodobé a opakovaně uzavírané smlouvy.
Krátkodobé smlouvy: milion lidí bez jistoty i na dva roky
Jedním z nejzásadnějších problémů českého nájemního trhu jsou krátkodobé nájemní smlouvy, které se často bezdůvodně a opakovaně prodlužují jen na další krátké období. Statistiky ukazují, jak rozšířený tento jev je: každý pátý nájemník má smlouvu kratší než jeden rok a každý čtvrtý na dobu jednoho až dvou let. V přepočtu to znamená, že až milion lidí v Česku nemá jistotu nájmu ani na dva roky dopředu.
Občanský zákoník sice obsahuje omezení proti nadměrnému zvyšování nájemného, tato ochrana se ale prakticky nevztahuje na krátkodobé smlouvy, které lze po vypršení uzavřít znovu za jiných, často horších podmínek. Pro pronajímatele jde o výhodný nástroj, jak si udržet maximální flexibilitu a možnost rychle upravovat nájemné podle situace na trhu. Pro nájemníky to naopak znamená trvalou nejistotu a stres.
Situaci dále komplikuje působení specializovaných společností obchodujících s pronájmy bytů, které často neuzavírají klasické nájemní smlouvy, ale pouze podnájemní vztahy. Ty obvykle poskytují nájemcům nižší míru ochrany, než kdyby uzavírali smlouvu přímo s majitelem bytu. Nájemníci tak zůstávají v šedé zóně mezi právem a realitou.
Generační rozdíly: starší smlouvy vs. nová nejistota
Délka nájemní smlouvy často souvisí i s věkem nájemníků. Starší lidé bývají častěji kryti dlouhodobými smlouvami z doby před legislativní změnou v 90. letech, kdy byly podmínky nájemního bydlení odlišné a nájemníci měli zpravidla silnější ochranu. Mladší generace, která vstupuje na trh práce a hledá první samostatné bydlení, už takové štěstí nemá. Často naráží na krátkodobé, opakovaně obnovované smlouvy, vyšší kauce a rychle rostoucí nájemné.
Pražská nájemkyně a 60% růst nájmu: příběh, který není výjimkou
Na konkrétním příběhu z Prahy je vidět, jak krutě může systém krátkodobých smluv dopadat na běžné lidi. Jedna z nájemkyň uzavřela podnájemní smlouvu se správcovskou firmou za relativně přijatelných podmínek. V prvních měsících se zdálo, že našla rozumný kompromis mezi cenou a lokalitou. Jenže během pouhých tří let její nájemné vzrostlo o 60 %.
Správcovská společnost navíc po čase začala požadovat další kauci, čímž výrazně zvýšila finanční zátěž domácnosti. Přestěhování přitom pro mnoho lidí není jednoduchým řešením. Nájemníci si v místě bydliště budují sociální vazby, mají tam práci, lékaře, přátele a jejich děti chodí do škol a školek. Odstěhovat se kvůli rostoucímu nájmu často znamená vykořenění celé rodiny.
Podobné příběhy nejsou ojedinělé – zejména ve velkých městech, jako je Praha či Brno, se prudké navyšování nájmů u krátkodobých smluv stalo běžnou praxí. Lidé pak často rezignují na jakoukoli obranu, protože se obávají, že v případě konfliktu přijdou o bydlení úplně.
Přímý nájem od majitele: lepší, ale ne bez rizika
O něco příznivější situaci mají nájemníci, kteří uzavírají smlouvu přímo s majitelem bytu. V takovém případě obvykle existuje větší prostor pro dohodu a dlouhodobější vztah. Pokud majitel není čistě investiční spekulant a má zájem na stabilním nájemci, může to oběma stranám přinést jistotu a klid.
Ani zde ale není vyhráno. Strach z náhlého zvýšení nájemného nebo ukončení smlouvy v mnoha případech přetrvává. Ministerská analýza ukázala, že každý pátý nájemník s krátkodobou smlouvou měl obavy ze ztráty bydlení. V praxi to znamená, že stovky tisíc lidí žijí s permanentní úzkostí, zda jim majitel smlouvu prodlouží, či nikoli.
Politické návrhy: naděje na změnu, která se vypařila
Na úrovni státu již vznikly návrhy, které měly omezit nekonečné řetězení krátkodobých nájemních smluv. Jedna z variant počítala s tím, že smlouvu na dobu kratší než tři roky by bylo možné uzavřít nejvýše dvakrát za sebou. Následující kontrakt by pak musel být minimálně na tři roky nebo na dobu neurčitou. Takové opatření by pro nájemníky znamenalo zásadní posílení jistoty a konec praxe, kdy jsou roky udržováni v provizoriu.
Součástí návrhů byla i snaha posílit postavení majitelů vůči skutečně problémovým nájemníkům, aby nedocházelo k jednostrannému zvýhodnění jen jedné strany. Jedním z klíčových prvků měl být rozkaz k vyklizení bytu, který by umožnil rychlejší a efektivnější řešení v případech, kdy nájemník dlouhodobě neplatí nebo zásadně porušuje své povinnosti.
Co prošlo do zákona: majitelé posíleni, nájemníci zůstali stranou
Výsledná podoba legislativních změn je však pro nájemníky zklamáním. Z celé sady návrhů, které měly vyrovnat postavení obou stran, se do zákona o podpoře bydlení dostal pouze rozkaz k vyklizení bytu. Ten nepochybně posiluje pozici majitelů, protože jim dává účinnější nástroj proti nesolidním nájemníkům.
Klíčový problém – řetězení krátkodobých nájemních smluv bez reálné perspektivy dlouhodobého bydlení – však zůstal zcela neřešen. Nájemníci tak nadále žijí v režimu, který jim neposkytuje dostatečnou jistotu, a to ani v situaci, kdy poctivě platí a dodržují všechny podmínky smlouvy.
Chybějící odvaha politiků a nejistá budoucnost nájemního bydlení
Pokud politici nenajdou odvahu k zásadnějším krokům, nelze očekávat, že se situace na nájemním trhu v dohledné době zlepší. Ignorování problému krátkodobých a řetězených smluv je těžko pochopitelné, zvláště když právě nájemní bydlení má být podle vládních strategií jedním z pilířů řešení bytové krize pro budoucí generace.
Bez systémových změn se bude počet lidí žijících v nejistotě nadále zvyšovat. Pro mnoho domácností se nájemní bydlení stává trvalým stavem, nikoli přechodným řešením. Pokud má být nájem reálnou a důstojnou alternativou k vlastnickému bydlení, musí stát přestat přehlížet milion lidí bez jistoty střechy nad hlavou na delší než dvouletý horizont a začít prosazovat pravidla, která zajistí férovější poměr sil mezi nájemníky a majiteli.
