Problém navíc nespočívá jen v samotných cenách. Do hry vstupuje také to, jak rychle a za jakých podmínek se v Česku vůbec dá stavět. A právě zde se podle odborníků láme jeden z klíčových důvodů, proč je nabídka bytů dlouhodobě napjatá.
Stavební regulace brzdí výstavbu a prodražují nové byty
Výstavba nových bytů a domů v Česku naráží na složitá pravidla, dlouhé povolovací procesy a vysoké náklady. V praxi to znamená, že dostat projekt od papíru k hotové stavbě trvá dlouho – a každé zdržení i nejistota se promítají do konečné ceny. Výsledkem je, že postavit nový byt či dům v rozumném čase a za přijatelnou cenu je pro mnoho investorů i obcí mimořádně náročné.
Pokud se nabídka nového bydlení nezvyšuje dostatečně rychle, ceny logicky tlačí vzhůru poptávka – a ta v mnoha lokalitách přetrvává i navzdory ekonomickým výkyvům.
Inflace a strach o úspory: nemovitosti jako „jistota“
Dalším důležitým faktorem je ekonomické prostředí posledních let. Vysoká inflace a obavy ze znehodnocení úspor vedly mnoho lidí k tomu, že hledali způsob, jak peníze ochránit. Nemovitosti se v takové situaci staly jedním z nejčastějších „bezpečných přístavů“.
I když oficiální inflace postupně klesala, část veřejnosti zůstává skeptická a má pocit, že reálná hodnota peněz dál slábne. Investice do bytů a domů tak pro řadu domácností fungovala jako pojistka – a tento trend byl výraznější u střední a starší generace, která měla v minulosti více příležitostí i prostředků k nákupům.
Majetek se koncentruje u starších generací. Co to dělá s trhem?
Debata o bydlení se proto stále častěji stáčí k otázce, kdo dnes nemovitosti vlastní. V Česku je patrné, že významná část bytového fondu je v rukou starších ročníků, zatímco mladší lidé se k vlastnímu bydlení dostávají obtížněji.
Ekonom David Navrátil z České spořitelny upozorňuje na roli daňového nastavení a říká: „Nízké daně z nemovitostí vedou k tomu, že starší generace koncentruje majetek, což omezuje dostupnost bydlení pro mladé rodiny.“
V českém prostředí je vlastnictví nemovitosti dlouhodobě vnímáno jako výhodné a bezpečné. Daňové zatížení je totiž ve srovnání se západní Evropou nízké, což podle části expertů motivuje držet i více bytů – a to i v situaci, kdy trh s byty akutně postrádá nabídku.
Nízká daň z nemovitosti: výhoda, nebo brzda dostupného bydlení?
Daň z nemovitosti se sice v poslední době zvyšovala, přesto v mezinárodním srovnání zůstává velmi nízká. V některých západních zemích může být zatížení až násobně vyšší – v debatě zaznívá i srovnání, že rozdíl může dosahovat až třicetinásobku.
Část odborné veřejnosti proto tvrdí, že právě nízké daně z nemovitostí patří mezi důvody, proč je bydlení v Česku tak obtížně dostupné. Logika je jednoduchá: pokud je držení nemovitosti levné, vyplatí se ji vlastnit jako investici, případně ji držet i dlouhodobě bez zásadního tlaku na využití či prodej.
Co by udělalo výrazné zvýšení daně: levnější byty, nebo dražší nájmy?
Myšlenka výrazného zvýšení daně z nemovitosti má však i druhou stranu. Teoreticky by mohla přinést na trh více bytů: pokud by se náklady na držení nemovitostí skokově zvýšily, část vlastníků – zejména seniorů s omezenými příjmy – by mohla být nucena nemovitosti prodat. To by mohlo zvýšit nabídku a tlačit ceny dolů, čímž by se bydlení stalo dostupnější pro mladší domácnosti.
Zároveň však existuje riziko, že by se vyšší daň promítla do nájmů. Majitelé, kteří byty pronajímají, by mohli zvýšit nájemné, aby pokryli nové náklady. V praxi by tak část zátěže mohla dopadnout na nájemníky – a ti už dnes v řadě měst bojují s rychle rostoucími cenami nájmů.
Bez systémových změn to nepůjde
Bydlení v Česku není problém s jedním jednoduchým viníkem ani s jedním zázračným řešením. Diskuse o dani z nemovitosti může být důležitá, ale sama o sobě trh nespasí. Bez změn, které zrychlí a zlevní výstavbu, zjednoduší procesy a přinesou větší stabilitu, se dostupnost bydlení pravděpodobně výrazně nezlepší.
Jakýkoli zásah do daní navíc nese politická i sociální rizika: může pomoci rozhýbat trh, ale také zvýšit tlak na nájemní bydlení a dopadnout na lidi s nižšími příjmy. V sázce tak není jen otázka „kdo má kolik bytů“, ale i to, jak nastavit pravidla tak, aby se bydlení nestalo luxusem pro vyvolené.
